如何看明白房产？从楼市底层逻辑出发

1、城市化与地价

沿着城市化未来的轨迹我们看楼市。假设我们到了2030年完成了工业化，实现了城市化，到那时候15亿人会有12亿人都是城里人，城市化率达到80%。这就是我们看到的各种中小城市户籍完全开放、二线城市抢人这些正在发生的事。粗略估计的话，农业人口转向城市的数量会翻一倍，但是土地供给数量绝不会超过50%的增长量。所以在有限土地供应的背景下，城市化速度越快，经济发展越快的地方，那么地价就一定增长快，而房价增长快不快还要多加个维度，就是看其金融属性中货币增加快不快。

2、人口老龄化

为啥是讲2030年？因为我国人口高峰差不多就在2030年，我们已经在老龄化路上了，2030年以后人口会明显减少，这就意味着房价的真正拐点。因为我国多数都是独生子女，姥姥姥爷、爷爷奶奶、父母六口人“六个钱包”养一个孩子，等孩子长大了，自己购买的再加上继承的，至少会有三套住房，甚至七八套，老人们都没了后，孩子留下自住的，剩下流入二手房市场流转，那时候城市住房的供给会大大增加。供给大了，需求（人口购买力）如果跟不上会怎么样？所以只有人口明显减少时候，地产的强劲势头才会歇菜。

3、地产市场的“冰火”分化

而目前在实际地产市场上，已有这样的分化表现了，家家都六个钱包一把梭，很多家庭都拥有多套房，那么在人口净流出的三四线城市，在不远的将来一定是供给严重大于需求的。而特大城市人口净流入反而会不断扩充需求。地产会形成冰火两重天的景象。所以诸位同学一定要明白哪里是价格实在，哪里价格虚浮，这就是看土地供应、看人口迁移、看工业化进程度、看货币政策。

4、楼市宏观调控的失利

为啥每次调控都失利？因为调控都是现实现用，只能起到缓解作用，一是缓解舆论，二是缓解过快的金融化，但是在“人多地少”这一事实上，宏观调控是调节不了的。既不能调节土地供给（硬性客观条件不好改动），又不能调节人口（教育福利等等很多种因素），除非不发展了，逆城市化逆工业化，但这是不可能的。不让生可以强制，让多生这个没办法操控呀！除非拿利益吸引，大概率会拿利益吸引，生孩子致富的筹码估计会加大的...商品价格是决定货币分配的机制；啥意思呢？就是稀缺产品价格上涨，反之就会下降。这个简单道理背后还有个道理：就是某种领域产品价格涨得越厉害，社会资源与货币就会被吸附到这个领域。而下跌的时候资本跑的最快。这在股市上是追涨杀跌，而楼市不同于股市，楼市交易周期长，这就需要我们更要提前做好准备了。

5、买不起房

98年房地产市场化以后，为啥房价越来越可望不可即呢？其实说是房地产“市场化”，在我看来并不完全是，只是价格机制引入了一些，要是真正市场化那可是很吓人的！原因在于中国能转向城市化用地十分有限，而且越往后越有限，如果真正的“市场化”，会很吓人的，帝都现在20万一平都会很常见的。因为某种资源极度稀缺而放手让市场去分配，那么稀缺资源只能都流入到顶层富人手里，不可能被大众（中产）享有。

买不起房子是个很正常的现象，不要加入人为主观情绪，没有一个战争是由女人哭赢的。收入差距的逐渐拉大是个必然现象，导致了买不起房子的人数增加。只要走上市场经济道路，在工业化造富进程中，就必然会存在收入差距，以至贫富差距。

为什么会形成贫富分化差距呢？

一是因为按劳分配，每个人劳动付出不一样。很多富人也是通过巨大的痛苦付出才换得的高回报；比如江浙地区很多企业都是夫妻小店一步步走起来的，而东北地区为什么享受改革春风的人少？因为以前吃大锅饭吃惯了，伸手靠分配习惯了。

二是因为走市场经济就要拥抱资本大恶魔，资本天生的嗜血性必然利用货币空转来获取财富（相对财富），这一点加剧了贫富分化。而之前通过劳动攒了点钱的人，自然在资本恶魔道路上先期筹码就多。比如就算时光倒流回到15年前，北京房价一平米几千元，当时还是穷人的你就算知道这一趋势，你还是没有筹码玩，还是买不起。

所以为什么说限竞房是政府帮助刚需人群拥有财产性收入，就是这个道理。而且缩小贫富分化靠市场是不可能的，就好比把一群壮汉和一群弱鸡扔到一片荒野玩一场“绝地求生”游戏，最后只能是弱鸡都被杀掉。

缩小贫富通过政策可以取得一些成效，但是不可能像过于计划经济一样搞“平均分配”，而是把分化值缩小到发达国家普遍水平就算达到目标了。

这里说一下“性格”，上面性格里有个“532”规律，5分为稳定，也就是为自己，3分为利益裙带，2分为最底层。这是一种系统化博弈，这个没法深聊，如果你能好好钻研下这个博弈规律，想必各种政策都能看的清澈透明。

发达市场经济国家怎么搞的呢？我们以为发达国家人人都富裕是吧？其实至少有一半甚至远超一半的人买不起房，政府对这些人会提供保障住房。做不到居者有其产，只能做到居者有其屋，这条路我们必走。