100万的房产，5年后到2025年大概值多少钱？

中国普通老百姓投资渠道非常匮乏，而投资房产对于普通老百姓来说简单而收益又高，所以，中国人特别热衷于投资房产。在过去的20多年里，房价也没有让投资房产的人们失望，房价持续20多年不断上涨，让投资房产的人们挣得盆满钵满。而如今，投资房产的人越来越多，我们大部分财富都集中在房产上了。其实，不管是投资房产还是买房自己居住，都希望自己买的房子可以持续增值，就算不增值，保值也可以，谁都不希望自己买的房子贬值。

对于很多70后来说，他们见证了中国房地产行业飞速发展的20多年，也见证了中国房价从几百元到几千元再到几万元的飞跃过程，也经历了一次又一次购房的好时机。有些人把握住了机会，实现了财富增值积累，有些人错失了机会，现在只能望楼兴叹。

在过去，一次又一次的购房时机，让人们也恍惚觉得2020年和过往一样，好像是一个购房的好时机。过去的20多年中国房价涨多跌少，房价的上涨，给很多买房的人们带来巨大财富。那么现阶段楼市遇到寒冬，房价维持在阶段性高位上，那么2020年以后房价还会继续上涨吗？这个问题一直困扰着非常多的购房者。自从2016年9月国家对房地产行业调控以来，中国房价的上涨速度得以遏制，但是房价却还在继续上涨。根据统计部门数据，2019年全国商品房销售单价为9310.26元/平方米，同比上涨6.56%。不知不觉中，中国房价均价即将破万，对于一个平常三口之家来说，买一套100㎡的房子也要近100万元。以前的百万富翁，如今也只相当于一套再普通不过的房子而已。

2020年是特殊的一年，摆在很多人面前一个寇待解决问题是：房子还可以买吗？如果买了，未来房价下跌了可能成为接盘侠，如果不买，未来房价上涨了就是再一次错过购房时机！现在大部分人认为房价维持高位，房子作为商品，价格不可能永远上涨，总会有下跌的一天。根据2020年上半年楼市的表现和对下半年的预期，他们认为2020年大概率是房价发生转折的一年。所以，他们不建议买房，现金才是王道，持有现金才是未来几年最正确的选择。但是也有少数人认为房价依然会继续上涨。他们认为中国的住房需求还很大，而且现在物价上涨、通货膨胀都会导致房价上涨。关于这个问题，咱们可以通过整数数字来判断未来房价是涨还是跌，比如2020年买一套价值100万的房产，按全国房价均价来计算，5年后2025年这套房子大概值多少钱！咱们先来看一看影响房价上涨的因素：

1、城镇人口数量。无论炒房客怎样折腾，房子最终是给人们居住的。所以，最终决定房价涨跌的因素就是人口。因为商品房都是建设在城镇上，所以，城镇人口数量增加还是减少决定着中国房价是涨还是跌。大家都知道，中国城镇化进程还没有结束，未来5年10年都会有大量农民进城。所以，未来中国房价的均价还会继续上涨。但是城镇人口数量增加也只能判断出中国房价均价还会继续上涨，而能上涨多少却判断不出来。

2、土地价格。俗话说，面包的价格不会低于面粉价格。同理，房子的价格也由土地价格来决定。比如销售价值100万的房子，土地成本基本上在60到70万。可以看出，这个城市房价的高低，完全取决于这个城市的土地价格。因为不管是在大城市建设房子还是在小城市建设房子，建筑成本差不了多少，差得最多的就是土地成本。根据目前情况来看，各地政府财政收入大部分都来源于土地拍卖，土地的价格想降下来非常困难，比如2020年楼市最困难时，土地拍卖价格不降反增。土地价格的上涨，必然导致房价上涨。但是土地价格是开发商竞争拍卖得出，涨多少不确定，所以也只能判断房价均价会继续上涨，涨多少不得而知。

3、货币贬值，也可以看作国家印刷钞票速度或者通货膨胀速度。比如笔者小时候100块钱基本够我一个住校一个月的生活费，而现在100块钱到超市转一圈发现也就够买几个日常生活用品。其实这主要原因就是货币越来越多，引发通货膨胀，就是钱越来越不值钱。中国从2008年至2020年前五月，M2从40万亿增长5倍至209万亿，2020年5月份M2增长速度更是达到11.1%，远远超过GDP增长速度。但是如今是特殊情况，就如黄奇帆在世界华人不动产大会上演讲所说，今后M2不可能再像过去10年那样翻两番。更不可能像如今这样远超GDP增长速度了。

保守计算，如果M2增长速度和GDP增长速度和物价指数有关，物价指数现在大概是2个百分点，而未来GDP增长速度大概也就在6%左右，从而可以得出未来几年到2025年M2增长速度大概在8%左右。这个数据和过去10年中国房价均价上涨速度8.5%差不多。但是在政策的调控下未来房价上涨速度可能有所降低，如果增速在6%左右，那么这个数据就跟中国社会科学研究院研究的房价增长速度差不多。

综合以上三点因素，未来几年中国房价均价还会继续上涨，大概每年上涨6%左右，那么在5年时间中国房价均价大概会上涨34%左右。那么2020年价值100万的房产，到了2025年价值大概在134万。

那么是不是意味着买房就可以挣钱呢？当然不是，因为这只是上涨的只是中国的平均房价。其实中国当下房价已经非常高了，特别是那些资源收缩的三四线城市，这些城市的房价未来5年大概率持续下跌。此消彼长，那些发展潜力大的热点城市未来5年房价上涨的幅度肯定比均价高，甚至有的城市房价未来5年上涨70%都有可能。